[Tiểu luận 2024] Hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam – Liên hệ thực tiễn

THÔNG TIN TIỂU LUẬN

• Trường: Đại học Luật Hà Nội
• Định dạng: WORD
• Số trang: 28 trang (cả bìa)
• Năm: 2024 / Mã số: B0004.
• Pháp luật áp dụng: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

XEM TRƯỚC NỘI DUNG

MỤC LỤC TIỂU LUẬN

LỜI MỞ ĐẦU

Tại Việt Nam, theo xu thế hội nhập của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đã được Nhà nước quan tâm và thể chế hóa thành pháp luật; quyền của người sử dụng đất được mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Thị trường Bất động sản của nước ta được đánh giá là thị trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư và khai thác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường còn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là sự thiếu sự minh bạch của thị trường. Hàng loạt các giao dịch ngầm đã và đang vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đây là nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản ở nước ta chậm phát triển và có đôi khi lâm vào tình trạng bế tắc. Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên quá “nóng” hoặc đôi khi thị trường quá “lạnh” dẫn tới sự “đóng băng”. Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần điều tiết các giao dịch bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư đã có một kênh thông tin chính xác và hữu ích để tham khảo. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ thỏa mãn cơn khát thông tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, hiệu quả.

Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời để đáp ứng việc điều chỉnh tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đó là cơ sở pháp lý vững chắc cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong thực tế. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự chặt chẽ và dẫn tới nhiều sai phạm. Phải chăng pháp luật còn thiếu hay chỉ đơn giản là cách thức áp dụng pháp luật chưa phù hợp? Với hiện trạng đó, liệu các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thực sự minh bạch? Sàn giao dịch bất động sản đã thể hiện đúng chức năng của mình? Trong bài nghiên cứu này, chúng tôi sẽ đi phân tích sau, nghiên cứu rõ bản chất của sàn giâo dịch bất động sản. Từ đó, sẽ đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cho những câu hỏi đã đặt ra.

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái quát chung về sàn giao dịch bất động sản

1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản

Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ đề tìm kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, do đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến “chợ” được.

Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, do đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra “chợ”. Chợ này khác với các chợ hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa đề những người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch. Chính sự khác biệt đó nên người ta không gọi là “chợ” mà gọi là sàn giao dịch. Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?

Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản được thừa nhận qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo Khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về sàn giao dịch bất động sản như sau: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Căn cứ quy định trên, ta thấy, sàn giao dịch bất động sản là một trong các hình thức hoạt động kinh doanh bất động sản và là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Để có thể hiểu rõ hơn về sàn giao dịch bất động sản trên thì ta sẽ so sánh về sàn giao dịch bất động sản với sàn giao dịch thương mại điện tử để xem sự khác nhau giữa hai sàn này:

Thứ nhất, khác với các hàng hóa trên sàn thương mại điện tử là tự do giao dịch và không có tính chất cố định thì hàng hóa trên sàn giao dịch bất động sản là hàng hóa đặc biệt hàng hóa bất động sản và hàng hóa dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo,..). Các loại hàng hóa này phải đảm bảo những điều kiện chặt chẽ của pháp luật mới có thể lưu thông và hàng hóa bất động sản có tính chất cố định, không di dời được.

Thứ hai, khác với chủ thể của sàn thương mại điện tử thì các chủ thể tham gia tại sàn giao dịch bất động sản là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật.

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản buộc người mua và người bán phải gặp nhau để thực hiện giao dịch bất động sản nhưng đối với sàn giao dịch thương mại điện tử thì việc người mua và người bán giao dịch với nhau nhưng không cần phải gặp mặt nhau và giữa hai bên cũng không cần phải biết nhau từ trước để đảm bảo uy tín mua hàng.

Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản buộc phải chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước nhưng đối với sàn thương mại điện tử thì không.

1.1.2. Mục đích của việc thành lập sàn giao dịch bất động sản

Thứ nhất, việc thành lập sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp minh bạch hóa thị trường, chống được “lợi ích nhóm” trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn giao dịch, người mua nhà đất thực hiện giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn thị trường[1].

Thứ hai, thông thường các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù, khách hàng là người dễ chịu rủi ro nên cần thiết quy định bất động sản phải giao dịch qua sàn để ràng buộc trách nhiệm các sàn trong thẩm định, thẩm tra tính pháp lý của dự án, niêm yết và công bố giao dịch, bảo đảm công khai, minh bạch, ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản.

Thứ ba, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tạo kênh thông tin an toàn về bất động sản, giúp người dân không mua nhầm dự án ma, dự án không đủ pháp lý.

Thứ tư, chống thất thu thuế, Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Thứ năm, thiết lập môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản lành mạnh, minh bạch.

Thứ sáu, nhà nước có được thông tin thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết thị trường kịp thời.

Thứ bảy, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn theo Bộ Xây dựng sẽ không làm gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hoặc tăng giá bán bất động sản.

1.1.3. Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản

1.1.3.1. Chức năng của sàn giao dịch bất động sản

Thứ nhất, tạo ra môi trường giao dịch bất động sản đảm bảo tính minh bạch và công khai về giá cả và thông tin của sản phẩm. Từ đó giúp tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch.[2]

Thứ hai, qua sàn giao dịch bất động sản có thế xác định được nhu cầu của từng đối tượng khách hàng là gì để từ đó có thể định hướng được phân khúc sản phẩm bất động sản phù hợp cho từng đối tượng khách hàng.

Thứ ba, bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản còn có một số chức năng sau: Môi giới bất động sản, Định giá bất động sản, Tư vấn bất động sản, Đầu tư bất động sản, Quảng cáo bất động sản.

1.1.3.2. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc giúp Nhà nước điều hành và quản lý các bất động sản được hiệu quả hơn. Giúp nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc mua bán, chuyển nhượng ngầm bên ngoài.[3]

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản ra đời còn có vai trò quan trọng trong việc bình ổn giá cả trên thị trường do giảm đáng kể số lượng bất động sản –  sàn giao dịch bất động sản còn giúp thị trường bất động sản giảm tình trạng khan hiếm sản phẩm bất động sản do giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lời. Cơn sốt bất động sản làm cho các nhà đầu tư phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lời khiến cho giá bất động sản ngày một tăng cao so với giá thực tế và làm cho thị trường bất động sản càng sốt hơn.

Thứ ba, khi giao dịch được qua sàn, giá cả được công khai, thông tin về sản phẩm sẽ đầy đủ hơn, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản.

Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản cũng có vai trò góp phần phát triển hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn về bất động sản chuyên nghiệp hơn giúp gia tăng giá trị cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản như quảng cáo, đấu giá, dịch vụ pháp lý, bảo hiểm…đang bị bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động. Các hoạt động bất động sản sẽ được đẩy mạnh hơn nhờ vào tất cả dịch vụ trên, từ đó tạo ra lợi nhuận cho chủ đầu tư, người đầu tư và tăng giá trị thặng dư cho xã hội.

1.2. Lý luận pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Dù hình thành muộn so với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường song thị trường bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là thị trường phát triển nhanh nhất, sôi động nhất nhưng cũng phức tạp nhất. Theo đó, các thể chế trung gian ra đời và hoạt động trong thị trường bất động sản trong đó có hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng phát triển với tốc độ lan tỏa khá nhanh và phức tạp. Cả hai loại thị trường này đều rất cần tới sự định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua các quy phạm pháp luật.

Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều chỉnh hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là hình thành muộn. Nhưng đã có những sự phát triển đổi mới về pháp luật được đánh dấu tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Thông tư 11/2015/TT-BXD cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành ần giao dịch bất động sản; Việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Thông tư 26/2016/TT-BXD về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng. Bên cạnh đó, còn một số văn bản liên quan như: Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013; Luật Nhà ở năm 2014,…

Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các loại hình môi giới, quảng cáo, tư vấn, định giá…bất động sản trôi nổi trên thị trường. Qua đó, đã chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số loại hình dịch vụ trung gian trên thị trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Pháp luật quy định sàn giao dịch bất động sản phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, hoạt động trong khuôn khổ của pháp luật.

[1] Bảo Ngọc (2023), Bộ Xây dựng nêu 8 lý do nên giao dịch bất động sản qua sàn, tuoitre.vn.

[2] Thạc sĩ Đinh Thùy Dung (2023), Nội dung, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, luatduonggia.vn.

[3] Thạc sĩ Đinh Thùy Dung (2023), Nội dung, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, luatduonggia.vn.

TẢI VỀ ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG