[Tiểu luận 2024] Hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về giá đất

THÔNG TIN TIỂU LUẬN

• Trường: Đại học Luật Hà Nội
• Định dạng: WORD
• Số trang: 30 trang (cả bìa)
• Năm: 2024 / Mã số: B0054.
• Pháp luật áp dụng: Luật Đất đai năm 2013.

XEM TRƯỚC NỘI DUNG

MỤC LỤC TIỂU LUẬN

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta đang trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước. Công cuộc xây dựng và phát triển yêu cầu sự tập trung mọi nguồn lực mà quốc gia đang có. Không những vậy, các nguồn lực phải được sử dụng một cách đầy đủ, hợp lý và hiệu quả nhằm đảm bảo cho nền kinh tế tăng trưởng, phát triển bền vững, tạo cơ sở để thực hiện mục tiêu dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng văn minh và “tiến nhanh, tiến mạnh, tiến vững chắc”.

Một trong những nguồn lực quan trọng đối với mỗi quốc gia đó là đất đai, bởi đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đồng thời là sản phẩm của tự nhiên. Về bản chất, đất không phải là hàng hóa, song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa – một thứ hàng hóa đặc biệt thể hiện qua các quan hệ pháp lý về đất đai. Các quy định về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi, bổ sung năm 2018 (sau đây gọi là Luật Đất đai năm 2013) luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong bài phát biểu trước Quốc hội ngày 31 tháng 3 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã trần tình: “Vấn đề giá đất, thưa Quốc hội, đây là một trong những vấn đề mà trong lãnh đạo, điều hành, trong quản lý của Chính phủ là đang khó khăn, vướng mắc rất nhiều và Chính phủ cũng tốn rất nhiều thời gian về vấn đề này”.

Hiện nay ở nước ta nói riêng và trên thế giới nói chung, tình hình thị trường đất đang diễn biến hết sức phức tạp. Sự biến động của giá đất có ảnh hưởng và chi phối to lớn tới các ngành, các lĩnh vực khác trong cuộc sống. Bên cạnh đó, giá đất hiện nay còn thiếu chính xác, chênh lệch quá xa so với giá thị trường, điều đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Chính vì vậy, để giải quyết hợp lý công tác quản lý bất động sản, tạo điều kiện vững chắc cho việc khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, xóa bỏ thị trường ngầm về kinh doanh nhà đất, việc xác định giá đất là cần thiết và luôn cần được hoàn thiện.

Thấy được tính cấp thiết cũng như tầm quan trọng của vấn đề này, em quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về giá đất” để đi sâu nghiên cứu.

2. Mục đích và phương pháp nghiên cứu

– Mục đích nghiên cứu: Làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến giá đất; Phân tích, đánh giá những bất cập trong quy định của pháp luật về giá đất và thực trạng về giá đất hiện nay ở nước ta; Rút ra bài học kinh nghiệm thông qua việc tìm hiểu về giá đất của một số quốc gia trên thế giới; Trên cơ sở nghiên cứu, đề xuất những kiến nghị và giải pháp có tính khả thi nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật đất đai điều chỉnh về giá đất cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của pháp luật về vấn đề này.

– Phương pháp nghiên cứu: Để đạt được mục đích trên, bài tiểu luận đã tổng hợp, thống nhất, đúc kết và mở rộng những kiến thức đã tích lũy trong suốt quá trình học tập, kết hợp giữa việc tổng hợp sách báo, tài liệu với việc đi sâu vào phân tích thực tiễn, tham khảo ý kiến, sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành như phương pháp lịch sử, xã hội học, thu thập số liệu thống kê, tổng hợp và so sánh, phân tích, đánh giá, kết hợp với các phương pháp tư duy logic, phương pháp phân tích số liệu và phương pháp biện chứng nhằm tìm ra hướng đi hợp lý và hiệu quả nhất.

3. Kết cấu đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung bài tiểu luận gồm 4 chương cụ thể như sau:

Chương 1. Những vấn đề lý luận cơ bản về giá đất

Chương 2. Những bất cập trong quy định của pháp luật về giá đất và thực trạng về giá đất hiện nay ở nước ta

Chương 3. Bài học kinh nghiệm về giá đất của một số quốc gia trên thế giới

Chương 4. Giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật đất đai điều chỉnh về giá đất.

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT

1.1. Cơ sở lý luận về giá đất

1.1.1. Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi việc nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.

Căn cứ theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” Bên cạnh đó, giá trị quyền sử dụng đất cũng được quy định tại khoản 20 Điều 3 của Bộ luật này: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.” Như vậy, giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

1.1.2. Ý nghĩa của việc quy định giá đất

Xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Bởi quản lý hành chính về thửa đất chỉ là quản lý “phần xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn” của đất đai^[1]. Việc quy định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội. Bên cạnh đó, thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột phá trong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi là hàng hóa dù là hàng hóa đặc biệt. Sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường rất kiêng kỵ với sự can thiệp của Nhà nước bằng biện pháp hành chính. Xây dựng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất, thu lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định của doanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ được người sử dụng đất chấp nhận. Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh các quan hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời khắc phục được nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được cũng cố.

Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật. Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp.

1.2. Quy định về giá đất trong pháp luật đất đai

Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất.

Về phương diện hành chính, giá đất do Nhà nước xác định (giá nhà nước) qua các cấp độ: khung giá đất (do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm), bảng giá đất (do Ủy ban nhân dân của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành định kỳ 05 năm dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành và thông tin giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa phương) và giá đất cụ thể (quyết định trong từng trường hợp, mang tính cá biệt). Bên cạnh đó, sự tồn tại của giá đất thị trường được hình thành từ các giao dịch của người sử dụng đất trên nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận. Do đất đai mang tính cụ thể cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định. Vậy, câu hỏi đặt ra là ở đây là giá đất nào sẽ là giá thị trường? Theo quy định của Điều 112 Luật Đất đai năm 2013^[2], giá thị trường chính là giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định này được cụ thể hóa trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 (Nghị định số 44). Theo quy định của khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44, “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.”

Như vậy, ở nước ta hiện nay tồn tại hai giá đất: giá nhà nước và giá thị trường. Việc tồn tại hai giá đất là một tất yếu khách quan và Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế sau:

(i) Bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”;

(ii) Bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn giữ một khoảng cách nhất định với giá thị trường (cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước);

(iii) Phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường.

Có thể nhận thấy rằng, ngay từ khi bắt đầu quy định về giá đất đến nay, pháp luật đất đai luôn xác định quản lý theo cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước với nguyên tắc xuyên suốt trong định giá đất là giá đất phải sát/ phù hợp với giá đất thị trường. Nhưng thực tiễn vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước so với giá đất thị trường^[3].

Bên cạnh đó, để khắc phục sự bất cập giữa hai loại giá đất nêu trên, pháp luật về đất đai cũng đưa ra giải pháp xác định “giá đất cụ thể”. Theo quy định của Điều 18 Nghị định số 44, giá đất cụ thể được xác định như sau:

Thứ nhất, giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định một hệ số nhân với giá đất trong bảng giá đất) đối với các trường hợp tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44:

(i) Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013^[4], xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

(ii) Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

Thứ hai, giá đất cụ thể được xác định dựa vào thông tin thu thập trên thị trường thông tin thửa đất để áp dụng các phương pháp định giá đất tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Nghị định số 44 (đó là các phương pháp định giá đất: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư, việc áp dụng các phương pháp này hoàn toàn độc lập với bảng giá đất). Phương thức này được áp dụng đối với việc xác định giá đất cụ thể không thuộc các trường hợp tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44.

Như vậy, trong bối cảnh hiện nay, giá đất cụ thể được xem là một giải pháp hữu hiệu để dung hòa quyền quyết định giá đất của Nhà nước và quy luật thị trường trong xác định giá đất. Việc quy định áp dụng rộng rãi giá đất cụ thể trong tài chính đất đai và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ góp phần tích cực khắc phục những bất cập của cơ chế hai giá đất ở nước ta.

[1] Thông tấn xã Việt Nam, Xác định giá đất đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai, https://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhan-dinh/xac-dinh-gia-dat-dong-vai-tro-quan-trong-trong-quan-ly-dat-dai-ar45738 (truy cập ngày 25/01/2024).

[2] Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.

[3] Giáo trình Luật Đất đai – Trường ĐH Luật Hà Nội, Nxb.CAND năm 2008, Chương VI. Các quy định về tài chính đất đai và giá đất, tr167.

[4] Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

1. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm;

Điều 172. Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.

Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm

Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

TẢI VỀ ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG