[Tiểu luận 2022] Quy định của pháp luật hiện hành về giá đất – Một số hạn chế và đề xuất kiến nghị hoàn thiện

THÔNG TIN TIỂU LUẬN

• Trường: Đại học Kiểm sát Hà Nội
• Định dạng: WORD
• Số trang: 31 trang (cả bìa)
• Năm: 2022 / Mã số: B0124.
• Pháp luật áp dụng: Luật Đất đai năm 2013

XEM TRƯỚC NỘI DUNG

MỤC LỤC TIỂU LUẬN

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là tư liệu lao động lại vừa là đối tượng lao động, đất là sản phẩm của tự nhiên. Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai đã được xác lập quyền sở hữu và vì thế, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có thể được giao dịch, trao đổi trên thị trường thông qua việc mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,… Để đảm bảo công bằng cho các bên trong quan hệ pháp luật đất đai ở lĩnh vực này, đất đai được định giá theo những cơ chế riêng biệt ở mỗi quốc gia trên thế giới.

Ở Việt Nam, đất được ghi nhận là có giá lần đầu tại Luật Đất đai năm 1993 và tới Luật Đất đai năm 2003 thì thừa nhận rằng giá đất được hình thành theo các cách: do Nhà nước quy định, do thực tế chuyển dịch quyền sử dụng đất trên thị trường. Từ đó tới nay, quy định của pháp luật về giá đất dần được sửa đổi, bổ sung theo hướng ngày càng hoàn thiện hơn, đặc biệt là những quy định tại Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) – sau đây sẽ gọi tắt là Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh Luật Đất đai, giá đất còn được quy định tại nhiều Nghị định, Thông tư liên tịch của các bộ, ban, ngành có liên quan. Việc nghiên cứu vấn đề này có ý nghĩa quan trọng, vì việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quan hệ pháp luật liên quan tới đất đai ngày càng trở nên phổ biến và trong đó không thể không nhắc tới vai trò của giá đất. Quy định về giá đất ở nước ta hiện nay đã hoàn thiện hơn nhiều so với trước, thể hiện trên nhiều phương diện, chẳng hạn như ghi nhận nhiều nguồn hình thành giá đất và có quy định cụ thể về giá đất trên cả nước cũng như từng địa phương, có những cơ chế điều chỉnh mang tính kịp thời, bám sát với tình hình thực tế. Thế nhưng, không thể phủ nhận rằng vẫn tồn tại nhiều điểm chưa thực sự phù hợp, do đó cần nghiên cứu thêm, tìm ra các giải pháp thiết thực để khắc phục, giảm thiểu tình trạng trên, giúp bảo đảm tốt hơn quyền lợi của các bên liên quan, trong đó có người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, tại tiểu luận này, em xin trình bày một số vấn đề về các quy định của pháp luật hiện hành về giá đất, bên cạnh đó là đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam và đề xuất một số kiến nghị để hoàn thiện hơn quy định về vấn đề này.

CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT

1.1. Khái niệm, đặc điểm của giá đất

Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất ^[10].”

Từ khái niệm trên, ta rút ra một số đặc điểm của giá đất như sau:

Thứ nhất, giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của quyền sử dụng đất được tiền tệ hóa khi tham gia các giao dịch trên thị trường.

Thứ hai, giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất. Lí do là vì ở nước ta không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, không có giao dịch đất đai mà chỉ có giao dịch về quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Thứ ba, khác với những loại hàng hóa khác, giá cả của đất đai rất khó xác định đầy đủ và xác thực về giá trị của đất.

Thứ tư, giá đất là khái niệm vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lý. Đất đai (quyền sử dụng đất) là một loại hàng hóa đặc biệt được giao dịch trên thị trường và giá đất có thể được hình thành qua các giao dịch.^[17]

1.2. Nguyên tắc định giá đất

Việc xác định giá đất phù hợp trước hết phải đảm bảo được các nguyên tắc:

“a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.” (Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013).

1.3. Phương pháp định giá đất

Các phương pháp định giá đất không được quy định trong luật này mà được ban hành trong các văn bản pháp luật liên quan. Cụ thể, tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất đã nêu ra 5 phương pháp được sử dụng^[5]. Đó là:

1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

Trình tự, nội dung xác định giá đất đối với từng phương pháp được quy định từ Điều 3 đến Điều 7 tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. Trong quá trình áp dụng, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đã được sửa đổi tại Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

TẢI VỀ ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG

[Tiểu luận 2022] Quy định của pháp luật hiện hành về giá đất và kiến nghị giải pháp hoàn thiện