[Tiểu luận 2025] Phân tích thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn việc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của người không phải là nông dân ở Việt Nam

THÔNG TIN TIỂU LUẬN

• Trường: Đại học Luật Hà Nội
• Định dạng: WORD
• Số trang: 47 trang (Không bao gồm bìa, Mục lục)
• Năm: 2025 / Mã số: B0615.

XEM TRƯỚC NỘI DUNG

MỤC LỤC TIỂU LUẬN

LỜI MỞ ĐẦU

a) Khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp thông qua hợp đồng và hoàn thành khi được đăng ký vào sổ địa chính. Trong đó các bên (hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn) chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau (đổi đất nông nghiệp). Các bên vừa là người chuyển đổi nhưng đồng thời cũng là người nhận chuyển đổi. Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì các bên phải thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch đó theo thỏa thuận.Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải thuận tiện cho sản xuất và đời sống, việc chuyển đổi không làm thay đổi mục đích sử dụng đất.

b) Chủ thể nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất

Điểm a Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;”

Điểm b Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác”

Trên cơ sở căn cứ pháp lý đó, có thể thấy pháp luật chỉ cho phép các đối tượng đó là hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chủ thể được chuyển đổi phải là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc quyền sử dụng đất của các chủ thể này được xác lập thông qua các hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Thông qua quyền sử dụng đất, Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng, lợi ích từ đất đai của các chủ thể có quyền sử dụng đất.

Như vậy theo quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tại Điều 179 Luật đất đai 2023 và Khoản 1 Điều 169 về người nhận chuyển quyền sử dụng đất thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mới được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Các chủ thể khác như: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức, cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo không có quyền trao đổi đất hay nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất.

c) Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 và Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo Điều 190 Luật đất đai 2013 về Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”

Đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng cùng một địa giới hành chính là xã, phường, thị trấn với hộ, cá nhân khác. Việc chuyển đổi này chỉ có hiệu lực (hoàn tất) khi được đăng ký vào sổ địa chính. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có quyền sử dụng đất nông nghiệp thì không thể nhận chuyển đổi đất nông nghiệp.

Như vậy không phải tất cả các loại đều được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ được chuyển đổi những loại nông nghiệp được quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2023. Các loại đất không phải là đất nông nghiệp như: đất ở, đất sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ… sẽ không được chuyển đổi; muốn chuyển quyền phải thực hiện theo các hình thức như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn,….

TẢI VỀ ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG