[Tiểu luận 2025] Phân tích những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 ngày 28 tháng 11 năm 2023 của Quốc hội và tác động của những điểm mới này đối với nền kinh tế – xã hội (Bài 2)

THÔNG TIN TIỂU LUẬN

• Trường: Đại học Luật Hà Nội
• Định dạng: WORD
• Số trang: 05 trang (Không bao gồm bìa, Mục lục)
• Năm: 2025 / Mã số: B0558.

XEM TRƯỚC NỘI DUNG

MỤC LỤC TIỂU LUẬN

LỜI MỞ ĐẦU

Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, được Quốc hội Việt Nam thông qua vào ngày 28 tháng 11 năm 2023, đã có những điểm mới đáng chú ý, như:

1. Công nhận hợp đồng điện tử

Trước đây, các hợp đồng bất động sản chủ yếu phải được ký kết bằng văn bản giấy, dẫn đến nhiều khó khăn trong giao dịch và quản lý. Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 đã quy định về việc ký kết hợp đồng bất động sản dưới hình thức điện tử.

Việc này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên tham gia, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thương mại điện tử trong lĩnh vực bất động sản.

2. Luật hóa việc triển khai hình thức đặt cọc vốn

So với Luật Kinh doanh bất động sản 66/2014/QH13, Luật mới đã bổ sung thêm quy định về việc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tại khoản 5 Điều 23. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định. Việc thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Việc quy định rõ mức đặt cọc giúp bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua, kiểm soát thời điểm nhận cọc và mức đặt cọc của chủ đầu tư, tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

3. Quy định chi tiết về điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 đã có những quy định chi tiết và cụ thể hơn về các điều kiện đưa nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh, như: về giấy tờ pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, bảo lãnh ngân hàng và công khai thông tin giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và tăng cường tính minh bạch trên thị trường.

Việc quy định chi tiết giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, tăng cường tính minh bạch trên thị trường, giảm thiểu rủi ro về pháp lý.

4. Giảm tỷ lệ thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Nếu như Luật Kinh doanh bất động sản 66/2014/QH13 không quy định cụ thể về tỷ lệ thanh toán ban đầu khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư yêu cầu người mua thanh toán cao ngay từ đầu. Thì Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 quy định cụ thể: thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, không quá 95% khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đối với giao dịch thuê mua, số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị nhà ở.

Những quy định mới giúp giảm thiểu rủi ro tài chính cho người mua và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ trong các giao dịch bất động sản. Giảm áp lực tài chính cho người tiêu dùng, thúc đẩy nhu cầu mua nhà ở.

5. Về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính

So với Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 66/2014/QH13 không quy định rõ về quyền của người mua trong việc yêu cầu bảo lãnh ngân hàng, Điều 26 của Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 đã có sự điều chỉnh quan trọng về bảo lãnh ngân hàng trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua có quyền lựa chọn việc yêu cầu bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Quy định mới cho phép người mua có quyền chủ động trong việc yêu cầu bảo lãnh ngân hàng, từ đó giảm thiểu rủi ro tài chính khi tham gia giao dịch. Điều này cũng khuyến khích trách nhiệm của chủ đầu tư, giảm thiểu các trường hợp gian lận và không hoàn thành dự án. Góp phần giảm chi phí giá thành (do có thể chủ đầu tư tính chi phí bảo lãnh vào giá bất động sản).

Tuy nhiên, luật chưa nêu rõ rằng nếu người mua không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng thì liệu chủ đầu tư có bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không, tạo ra sự không chắc chắn cho cả người mua và chủ đầu tư trong quá trình giao dịch.

6. Quy định về diện tích sàn xây dựng

Luật kinh doanh bất động sản năm 66/2014/QH13 không có định nghĩa rõ ràng về các loại hình sản phẩm bất động sản như Condotel và Officetel. Dẫn đến sự không nhất quán trong quy định và thực tiễn đầu tư kinh doanh, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc xác định quy trình pháp lý và nghĩa vụ liên quan. Khắc phục bất cập này, Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 đã bổ sung định nghĩa và quy định rõ ràng tại khoản 3 Điều 22 về phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình xây dựng, nhấn mạnh rằng mỗi loại hình sản phẩm bất động sản, như Condotel và Officetel, đều được coi là một phần diện tích của công trình xây dựng cụ thể.

Luật mới tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm Condotel, Officetel,… Đồng thời, cũng có khả năng bao quát hơn nếu trong thực tiễn có thêm các sản phẩm bất động sản mới trong các công trình xây dựng này.

7. Quy định về các hành vi bị nghiêm cấm

Nếu như Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 66/2014/QH13 chỉ nêu chung chung về hành vi vi phạm pháp luật mà không đi vào chi tiết các hành vi cụ thể như giả mạo tài liệu hay gian lận trong giao dịch. Thì Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 đã bổ sung và làm rõ các hành vi này, như các hành vi: Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (khoản 2); Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản (khoản 4); Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lao trái quy định của pháp luật (khoản 5)…

Các quy định này góp phần tăng sự công khai, minh bạch về thông tin dự án, giúp người mua có khả năng tiếp cận thêm nhiều thông tin hơn đồng thời sẽ ràng buộc thêm trách nhiệm của chủ đầu tư, tăng khả năng bảo vệ người mua, giảm rủi ro tranh chấp. Đồng thời thể hiện quyết tâm của nhà nước trong việc ngăn chặn các hành vi tiêu cực trong lĩnh vực bất động sản, qua đó tăng cường bảo vệ quyền con người, quyền công dân.

8. Quy định về vốn chủ sở hữu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nhiều dự án đầu tư cùng lúc

Trong khi trước đây, tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định cụ thể về tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu đối với doanh nghiệp khi thực hiện nhiều dự án đầu tư bất động sản mà chỉ yêu cầu doanh nghiệp phải có vốn pháp định mà không quy định rõ tỷ lệ cụ thể theo từng quy mô dự án. Dẫn đến sự không rõ ràng trong việc đánh giá khả năng tài chính của doanh nghiệp. Thì tại điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 quy định khi thực hiện đồng thời nhiều dự án đầu tư bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn: 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Doanh nghiệp cũng phải đảm bảo khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trong trường hợp doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án cùng lúc, phải có vốn chủ sở hữu đủ để bảo đảm tỷ lệ trên của từng dự án.

Việc yêu cầu doanh nghiệp đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp hoạt động một cách bền vững và có trách nhiệm hơn, giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình đầu tư

Ngoài ra Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2024 cũng kết cấu lại, bổ sung, làm rõ các quy định liên quan đến từng loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh, nhất là Chương II (Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn), Chương III (Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) và Chương IV (Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản) Tại Chương III (Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai)./.

TẢI VỀ ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG