[Tiểu luận 2025] Phân tích những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 ngày 28 tháng 11 năm 2023 của Quốc hội và tác động của những điểm mới này đối với nền kinh tế – xã hội (Bài 4)

THÔNG TIN TIỂU LUẬN

• Trường: Đại học Luật Hà Nội
• Định dạng: WORD
• Số trang: 05 trang (Không bao gồm bìa, Mục lục)
• Năm: 2025 / Mã số: B0560.

XEM TRƯỚC NỘI DUNG

MỤC LỤC TIỂU LUẬN

BÀI LÀM

1. Làm rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung các quy định hiện hành nhằm bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thi hành án dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư,… Bổ sung quy định về những trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản như: Bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập; bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công; bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp; cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở,…

Luật cũng phân định rõ phạm vi áp dụng đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh; bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ.

2. Bổ sung, hoàn thiện các quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

Cụ thể Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung một số điều kiện chặt chẽ hơn nhằm sàng lọc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đủ năng lực tài chính để tham gia thị trường như: Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu, phân bổ vốn chủ sở hữu để bảo đảm tỷ lệ tối thiểu trên tổng vốn đầu tư dự án trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ các quyền về kinh doanh bất động sản, mua, thuê, thuê mua bất động sản như cá nhân trong nước; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư trong nước có đầy đủ các quyền về kinh doanh bất động sản, mua, thuê, thuê mua bất động sản như tổ chức trong nước.

3. Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán

Luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo quy định mới tại khoản 5, Điều 23, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…

Trên thị trường trước đây có nhiều Chủ đầu tư thu tiền đặt cọc của khách hàng đến 50-70% nhưng không hoàn thành việc xây dựng, bàn giao nhà ở cho khách hàng, dẫn đến không đảm quyền lợi cho bên mua. Do vậy, quy định giới hạn tỉ lệ nhận đặt cọc ở mức 5% nhằm đảm bảo thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, không mang bản chất là huy động vốn mà vẫn có giá trị đủ lớn để đảm bảo hai bên tuân thủ hợp đồng.

4. Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).

Đồng thời, giảm tỉ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Cụ thể: Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc; Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua (hiện nay là 70%).

5. Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh để thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng; theo đó, việc công khai thông tin là điều kiện bắt buộc khi kinh doanh bất động sản, góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản. Đồng thời, hoàn thiện các quy định về việc xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu khác có liên quan, tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử.

Theo Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin sau trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, bao gồm:

(1) Thông tin dự án bất động sản, bao gồm: Quyết định chủ trương đầu tư; quyết định về giao đất, cho thuê đất; thông tin quy hoạch; hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch;

(2) Thông tin nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

(3) Thông tin nhà ở, công trình xây dựng có sẵn;

(4) Thông tin về quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Trong trường hợp các thông tin đã công khai có thay đổi, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm cập nhật. Quy định về việc công khai thông tin này được kỳ vọng giúp đối tượng mua và nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nắm rõ thông tin về dự án và thời điểm dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; đảm bảo sự công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

6. Quy định về việc chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Luật năm 2023 đã hoàn thiện các quy định về điều kiện, yêu cầu kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn. Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

7. Bổ sung, hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo đó, Luật cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án bất động sản nếu đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định về trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

8. Quy định rõ các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Luật giao Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu cho hợp đồng kinh doanh bất động sản để kiểm soát những nội dung chính, cần thiết, bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản. Bắt buộc chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản, ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật như trốn thuế, rửa tiền.

TẢI VỀ ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG