[Tiểu luận 2025] Phân tích những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 ngày 28 tháng 11 năm 2023 của Quốc hội và tác động của những điểm mới này đối với nền kinh tế – xã hội (Bài 1)

THÔNG TIN TIỂU LUẬN

• Trường: Đại học Luật Hà Nội
• Định dạng: WORD
• Số trang: 05 trang (Không bao gồm bìa, Mục lục)
• Năm: 2025 / Mã số: B0557.

XEM TRƯỚC NỘI DUNG

MỤC LỤC TIỂU LUẬN

NỘI DUNG TIỂU LUẬN

Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 ngày 28 tháng 11 năm 2023 của Quốc hội (Luật KDBĐS) có nhiều điểm mới có tác động đối với nền kinh tế – xã hội, bao gồm:

1. Luật KDBĐS đã thống nhất và bổ sung nhiều khái niệm pháp lý quan trọng, trong đó có việc bổ sung bổ sung quy định về phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình xây dựng

– Luật KDBĐS đã thống nhất và làm rõ hơn phạm vi áp dụng với nhiều trường hợp cụ thể như: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh Bất động sản (BĐS) thì phải đáp ứng các điều kiện của Luật Đầu tư (Điều 10); Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở (Điều 11); việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 13), …

– Bổ sung, làm rõ các khái niệm liên quan đến kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS, chuyển nhượng dự án BĐS, hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS,…Bổ sung quy định cụ thể về các loại hình công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp) quy định tại Điều 3 và Điều 5.

– Bổ sung “phần diện tích sàn xây dựng” vào các loại BĐS được đưa vào kinh doanh (Điều 22).

+ Việc bổ sung, làm rõ các khái niệm pháp lý giúp giảm tình trạng chồng chéo giữa các văn bản pháp luật, thống nhất cách hiểu để đảm bảo hiệu quả trong việc thực thi pháp luật. Thông qua đó, giảm thiểu được thời gian và chi phí triển khai dự án đầu tư của Doanh nghiệp.

+ Việc bổ sung quy định về phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình xây dựng cụ thể sẽ khắc phục bất cập do Luật KDBĐS năm 2014 chưa điều chỉnh các loại hình sản phẩm BĐS mới phát sinh trong thực tiễn như Condotel, Officetel… Các loại hình sản phẩm Condotel, Officetel chính là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Luật KDBĐS mới tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm condotel, officetel, Shophouse … Đồng thời, cũng có khả năng bao quát hơn nếu trong thực tiễn có thêm các sản phẩm BĐS mới trong các công trình xây dựng này.

2. Luật KDBĐS quy định chặt chẽ hơn việc công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh và bổ sung các hành vi bị cấm

– Chi tiết hóa, hướng dẫn cụ thể về các thông tin cần cung cấp (Điều 6) gồm: Địa điểm công bố thông tin, các thông tin về dự án BĐS, các thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS…

– Bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm (Điều 8), đáng chú ý như: Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch, không công bố thông tin; Huy động và sử dụng tiền thu bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành không đúng quy định của pháp luật; Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS…

+ Các quy định này góp phần tăng sự công khai, minh bạch về thông tin dự án, giúp người mua có khả năng tiếp cận thêm nhiều thông tin hơn đồng thời sẽ ràng buộc thêm trách nhiệm của chủ đầu tư, tăng khả năng bảo vệ người mua, giảm rủi ro tranh chấp, qua đó tăng cường bảo vệ quyền con người, quyền công dân.

3. Luật KDBĐS quy định rõ và tăng điều kiện kinh doanh BĐS

– Một trong số điều kiện đối với tổ chức khi kinh doanh BĐS phải đáp ứng đó là có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải đảm bảo khả năng huy động vốn (Khoản 2 Điều 9).

–  Luật KDBĐS cũng quy định các điều kiện như phải lập Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã,…

+ Đây là các quy định quan trọng, góp phần hạn chế rủi ro trong trường hợp Doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án khi không đủ năng lực tài chính như thời gian vừa qua, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường, tăng rủi ro cho người mua; Các quy định này cũng tăng tính minh bạch và bảo đảm nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khi kinh doanh BĐS.

4. Luật KDBĐS kết cấu lại, bổ sung và làm rõ các quy định liên quan đến từng loại hình BĐS được đưa vào kinh doanh, nhất là tại: Chương II (Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn), Chương III (Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) và Chương IV (Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS)

– Đối với việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Nhiều quy định mới đã được bổ sung hoặc làm rõ hơn như: (i) Quy định chi tiết, cụ thể hơn các điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh (Điều 24); (ii) Luật hóa việc triển khai hình thức đặt cọc vốn đang gặp nhiều sai phạm trong thời gian qua (cho phép chủ đầu tư dự án BĐS được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua) (Điều 23); (iii) Giảm tỷ lệ thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, không quá 95% khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,…

– Đối với giao dịch thuê mua, số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị nhà ở (thay vì 70% như hiện nay).

– Cho phép người mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình (Điều 26).

+ Đây là các quy định mang tính đột phá, giúp đa dạng hóa các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư để giảm áp lực dòng tiền khi triển khai dự án; thực hiện cam kết của doanh nghiệp khi thực hiện dự án BĐS; việc giao chủ đầu tư kinh doanh dự án có sự chọn lọc hơn, tăng lựa chọn cho khách hàng về khía cạnh bảo lãnh, góp phần giảm chi phí giá thành (do có thể chủ đầu tư tính chi phí bảo lãnh vào giá BĐS). Tuy nhiên, người mua nhà cũng sẽ phải chấp nhận rủi ro nhất định (khi không có bảo lãnh). Vì thế, việc xem xét lựa chọn kỹ càng chủ đầu tư, tính pháp lý và khả thi của dự án là rất quan trọng.

5. Luật KDBĐS sửa đổi quy định chặt chẽ hơn về việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS

– Bổ sung các quy định về việc phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật để đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh (Điều 29).

– Không cho phép phân lô, bán nền tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; và trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (Điều 31).

+ Quy định mới này là rất cần thiết nhằm kiểm soát tình trạng phân lô, bán nền khi chưa đáp ứng các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạn chế tình trạng lừa đảo bán đất trên giấy xảy ra nhiều năm qua, cũng như đảm bảo các điều kiện sinh hoạt, an sinh xã hội của khu vực dự án.

6. Quy định trường hợp bắt buộc phải thanh toán không dùng tiền mặt

– Luật KDBĐS quy định khi trong giao dịch mà một bên là chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS thì phải thanh toán thông qua tài khoản mở tại một Tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (Điều 48). Đồng thời, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế (Điều 47, Điều 48).

+ Đây là cơ sở quan trọng để hạn chế tình trạng giá trị mua bán thực tế và giá trị kê khai khác nhau trong giao dịch BĐS, gây thất thu thuế và khó khăn trong việc xây dựng dữ liệu BĐS cũng như định giá BĐS sau này./.

TẢI VỀ ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG