[Tiểu luận 2025] Bình luận quy định pháp luật về trách nhiệm buộc chủ đầu tư (bên bán) thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

THÔNG TIN TIỂU LUẬN

• Trường: Đại học Kinh tế tài chính Thành phố Hồ Chí Minh
• Định dạng: WORD
• Số trang: 03 trang (Không bao gồm bìa, Mục lục)
• Năm: 2025 / Mã số: B0580.

XEM TRƯỚC NỘI DUNG

MỤC LỤC TIỂU LUẬN

[table “001” not found /]

BÀI LÀM

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại. Tương tự như quan hệ mua bán thông thường bên bán có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và giao tài sản còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và được nhận tài sản. Ngoài ra các bên cũng có các quyền và nghĩa vụ cơ bản được quy định từ Điều 21 đến Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 áp dụng đối với các chủ thể mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung; tuy nhiên thực tiễn áp dụng còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế, còn nhiều vi phạm pháp luật, gây thiệt hại cho khách hàng và cả nhà đầu tư. Xuất phát từ đặc trưng của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật hiện hành còn quy định một số nội dung về trách nhiệm buộc chủ đầu tư (bên bán) thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đó là:

Thứ nhất, bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin. Điều 443 Bộ luật dân sự năm 2015: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”.

Những thông tin này được công khai thông qua sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ có nghĩa là bên bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể cung cấp những thông tin khác nhau tuy nhiên phải đảm bảo những nội dung tại khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như loại bất động sản; vị trí bất động sản ; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản ; quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của bất động sản, giá bán bất động sản…

Thứ hai, bên bán có nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích. Như đã phân tích các bên trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể ký kết hợp đồng mua bán ngay khi nhà ở đang xây dựng theo quy định, khoản tiền mà khác hàng phải trả gọi là tiền ứng trước. Bản chất và mục đích của khoản tiền này là tiền mà khách hàng trả trước cho chủ đầu tư để được sở hữu nhà ở trong tương lai và chủ đầu tư dùng số tiền này để bổ sung nguồn vốn thực hiện chính dự án nhà ở đó, trong quan hệ này đôi bên cùng có lợi. Nếu chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào mục đích khác ngoài mục đích trên thì đã làm sai lệch bản chất của quan hệ mua bán này, chỉ chủ đầu tư có lợi còn người mua nhà vô tình bị lợi dụng và khả năng dự án không được thực hiện, người mua không nhận được nhà theo thỏa thuận là rất cao. Như vậy bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của người mua nhà để đầu tư tạo lập nhà ở mà không được sử dụng khoản tiền này vào bất cứ mục đích nào khác.

Thứ ba, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu. Khoản 4 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014  quy định bên bán có nghĩa vụ: “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”.

Khác với các loại tài sản khác, thời điểm thực hiện nghĩa vụ giao giao tài sản thường trùng hoặc gần với thời điểm ký kết hợp đồng thì trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai việc bàn giao nhà ở hầu hết ở một thời điểm khá xa so với thời điểm ký kết và thường không xác định chính xác ngày tháng năm nào, chính vì thế quyền được kiểm tra tính chính xác về tài sản đương nhiên không được đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng. Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại theo quy định. Nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại. Như vậy, để đánh giá bên bán có thực hiện đúng nghĩa vụ giao tài sản hay không đòi hỏi hợp đồng phải quy định rõ thời hạn, tiến độ, chất lượng… của nhà ở.

Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách vi phạm luật để huy động vốn. Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”; ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm. Đối với nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp) cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán rồi thu tiền chênh lệch như nhà ở thương mại. Để giải quyết vấn đề vốn mà trên thực tế đã có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật rất khó kiểm soát diễn ra giữa các nhà đầu tư cấp 1 với nhà đầu tư cấp 2 hoặc giữa nhà đầu tư với khách hàng. Đồng thời, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ. Theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. Mức phạt quá thấp so với lợi nhuận thu được từ các dự án bất động sản quy mô hàng chục, hàng trăm tỷ đồng thông qua việc lợi dụng khe hở pháp luật, nhiều chủ đầu tư cố tình vi phạm đã chấp nhận nộp phạt, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các đối tượng khác. Các chế tài của pháp luật ngoài hình phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả còn phải phòng ngừa, ngăn chặn các hành vi vi phạm. Chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa mới ngăn chặn, răn đe các hành vi vi phạm pháp luật. Do đó, để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết… Ngoài ra, về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng.

Tóm lại, tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù. Cần có một hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bằng loại tài sản này. Các quy định phải bao quát đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm cho đến xử lý tài sản. Có vậy mới có thể bảo vệ đầy đủ quyền lợi cho tất cả những người tham gia giao dịch.

TẢI VỀ ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG